داستان خردادماه و مشكل حاد مسكن

دکتر لطف‏الله فروزنده -اين روزها وضع نگران كننده و بي‌سامان مسكن، نقل همه مجالس شده و در آستانه خرداد ماه، كه ماه نقل و انتقال اجاره‌نشينان است، فضاي رواني خاصي را در بين مردم ايجاد كرده است.

صاحب‌نظران معتقدند عوامل زير عامل افزايش قيمت مسكن است:
1- افزايش تقاضا نسبت به عرضه
شكاف حاصل از افزايش به عرضه منجر به تورم مي‌شود. هر افزايش در حجم پول در صورتي كه منجر به عرضه متناسب با آن نشود، تقاضا را افزايش داده و سطح عمومي قيمت‌ها را افزايش مي‌دهد. مسكن كالايي است كه قابل واردات نيست لذا اين افزايش شديدتر خواهد بود.
2- افزايش حجم نقدينگي
افزايش نقدينگي و عدم رشد مناسب بخش عرضه باعث افزايش سطح عمومي قيمت‌ها خواهد شد. با توجه به اينكه در كوتاه‌مدت امكان شكاف ايجاد شده در بخش عرضه مسكن امكان‌پذير نيست، قيمت مسكن افزايش مي‌يابد.
3- افزايش هزينه‌هاي توليد
افزايش هزينه‌هاي توليد منجر به افزايش قيمت كالاهاي توليدي و نهايتاً افزايش قيمت مسكن خواهد شد.
4- فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسكن
افزايش نقدينگي و عدم امكان جذب آن در بخش توليد و صنعت، كشاورزي و حتي تجارت خودبخود سوداگران به تجميع منابع مالي و تزريق آن در بخش زمين و مسكن سوق مي‌دهد، در نتيجه يكباره تقاضا در آن بخش افزايش يافته كه منجر به تورم و افزايش قيمت آن بخش خواهد شد.
5- انتظارات تورمي
در مقاطع يا مواردي خاص به دلايل مختلفي همچون نقص اطلاعات، كمبود دانش، شرايط رواني ايجاد شده، انتظارات انتظارات تورمي شكل مي‌‌گيرد. نمونة بارز «تورم انتظاري» را مي‌توان در بازار زمين و مسكن به وضوح مشاهده كرد. تورم انتظاري در بخش مسكن با شروع دورة رونق شدت گرفت و منجر به افزايش پلكاني قيمت زمين و مسكن شد.
چه بايد كرد؟
1- زمين نهادة اصلي توليد مسكن در ايران است. تقاضاي براي زمين به دو دستة «مستقيم» و «غيرمستقيم» تقسيم مي‌شود. تقاضاي خانوار براي مصرف كالا مانند تقاضاي پوشاك تقاضاي مستقيم است. اما برخي به خاطر پس انداز و سرمايه‌گذاري مطمئن اقدام به خريد زمين و مسكن مي‌كنند، عدم وجود سياست‌هايي در جهت كنترل رانت زمين، بازار زمين و مسكن را مستعد سوداگري رو به افزايش پلكاني كرده است، اجراي اصل 49 كه قوانين لازم براي آن نيز وجود دارد عزم جدي قوه قضائيه و مجريه را مي‌خواهد كه ان‌شاءا… مورد توجه قرار گيرد. به هرحال اصلاح بازار مسكن و اتخاذ سياست‌هايي در جهت كاهش سهم زمين در هزينه‌هاي توليد از عوامل اصلي بر كاهش قيمت زمين است كه اميدوارم مسئولين به اين مهم توجه كنند و براي حل به قضيه زمين به طور ريشه‌اي قانونگذاري و اقدام شود.
اما امروز در كوتاه‌مدت چه بايد كرد؟ فعلاً‌ مردم به ويژه مستأجرين نگران رسيدن خرداد و افزايش سرسام‌آور قيمت اجاره مسكن هستند؟
بر اين اساس دولت بايستي با افزايش نظارت وضعيت قيمت مسكن و زمين را كنترل كند اقداماتي مانند:
الف) با كمك اتحاديه آژانس املاك، در هر منطقه زمين، مسكن، اجاره‌بها قيمت‌گذاري شود. عمده معاملات در كلان شهر از طريق آژانس املاك انجام مي‌شود، اگر اين اتحاديه واقعاً برنامه‌ريزي كند مي‌تواند قيمت‌ها را كنترل كند.
ب) با توجه به شرايط رواني حاكم بر بازار، اجراي ماليات بر افزايش ارزش زمين و مسكن باعث كاهش قيمت خواهد شد. اين روش به دليل اينكه توأمان از انتظارات تورمي و افزايش تقاضا نسبت به عرضه ناشي از فعاليت سوداگرانه مي‌كاهد. از اولويت در تنظيم بازار و كنترل تورم برخوردار است. ماليات مذكور بر مسكن اول افراد كه تقاضاي مصرفي محسوب مي‌شود وضع نمي‌شود. حتي افرادي كه حاضر به اجاره مسكن با قيمت مصوب اتحاديه باشند از معافيت مالياتي برخوردار مي‌شوند. سياست ماليات بر افزايش ارزش نه تنها عامل مناسبي در جهت كنترل تورم است بلكه به دليل كاهش فعاليت‌هاي سوداگرانه و كاهش جذابيت بازار زمين و مسكن منجر به هدايت مناسب نقدينگي به بخش‌هاي توليدي شده و همچنين از كاركرد مثبتي در جهت تحقق سياست‌هاي اشتغالز‌ايي برخوردار است.
ج) خودداري از سياست‌هاي تحريك تقاضا مانند دادن تسهيلات خريد مسكن يا وديعه مسكن كه نتيجه‌اي جزء افزايش «انتظارات تورمي» و شديد تورم در پي ندارد.
ان‌شاءا… با توجه دولت محترم در كوتاه‌مدت، بازار مسكن سامان يابد و با اجراي نظام اطلاعاتي جامع زمين (كادستر) و اجراي قانون ساماندهي مسكن وضعيت آشفته مسكن سامان يابد.